Par flytter
Overvejer du, at leje din lejlighed ud? Så er der ting, du skal tage højde for. © Getty Images

Det skal du være opmærksom på, når du lejer din lejlighed ud

Der er forskel på, om du bor i en leje,- andels- eller ejerlejlighed

8. september 2018 af Simone Overgaard Aaberg

De seneste år har særligt udlejningstjenesten Airbnb og et stort boligpres i studiebyerne gjort os opmærksomme på, at vi kan tjene (eller spare) penge ved at leje vores lejlighed ud til midlertidigt boligsøgende. Og det er jo ikke helt tosset! 

Uanset om det kun er for én weekend til udenlandske turister eller for et halvt år, fordi du skal på udveksling, er der mulighed for at leje din lejlighed ud – hvis du (og lejligheden) opfylder nogle krav. 

Vi har samlet nogle punkter til, hvad du skal tage højde for, hvis du bor i henholdsvis en lejelejlighed, andelslejlighed eller ejerlejlighed. 

Regler for udlejning af lejelejligheder

Hvis du ønsker at leje din lejelejlighed ud, er der flere ting du skal tage højde for. Blandt andet er der forskel på, om du vil leje hele din lejlighed ud eller måske kun ét værelse. 

Vi har samlet fem punkter, der opsummerer de mest basale regler. 

1. Du kan leje din bolig ud i op til to år

Skal du eksempelvis på udlandsophold eller bo midlertidigt et andet sted, kan du i de fleste tilfælde udleje din lejelejlighed i helt op til to år. Der kan være forhold hos lige netop din udlejer, der gør, at det ikke er muligt – derfor er det vigtigt lige at undersøge det med dem, før du begynder på at leje din lejlighed ud.

2. Du skal lave en fremlejeaftale med den nye lejer

Du (og personen, der er interesseret i at leje sig ind i din lejelejlighed) skal være indstillet på at lave en lejekontrakt, som I begge to skal have en kopi af bagefter. En fremlejeaftale er en skriftlig lejekontrakt som sikrer, at der ikke opstår misforståelser og uenigheder mellem fremlejer og den midlertidige lejer. 

3. Du har ansvaret for, at din lejer overholder reglerne

Det er her, at det virkelig kan blive en udfordring, når du vil leje din lejlighed ud – særligt hvis det er til personer, som du ikke kender. Det er nemlig vigtigt, at de midlertidige lejere holder sig til de generelle regler, som der er i ejendomsforeningen – ellers vil din udlejer kunne ophæve dit lejemål.

Det er derfor en god idé lige at sætte de midlertidige lejere ind i reglerne for blandt andet fester, boretider, vasketider og hvad der nu ellers kunne finde sted i en lejeperiode.

Hvis den nye lejer af en eller anden årsag skulle glemme, nægte eller være forhindret i at betale huslejen, så er det dig som fremlejer, der i sidste ende hæfter for det. 

4. Hvis du ønsker at leje et værelse ud…

Så skal du være opmærksom på, hvor stort et areal du lejer ud. Den del af boligen, du vælger at leje ud, må nemlig ikke overstige halvdelen af boligens areal – du må altså ikke have en lejlighed på 100 kvadratmeter og så leje 60 kvadratmeter ud.

Du må heller ikke leje ud til flere, end der er værelser til i boligen. Har du en treværelses lejlighed, så må du højst leje ud til to personer (udover dig selv, selvfølgelig).

Du skal have en skriftlig lejekontrakt mellem dig og den person, der lejer sig ind i din lejlighed. 

5. Du skal huske at angive din udlejning til SKAT

Det er vigtigt, at du husker at angive din lejeindtægt til SKAT. Som lejer har du et bundfradrag, som er det beløb, du hvert år må tjene, før du skal betale skat af det. Det svarer cirka til to tredjedele af din husleje – det vil sige, at du skal betale skat af den del af lejeindtægten, som overstiger din bundfradrag.

Lyder det forvirrende? Så kan du prøve at beregne dit bundfradrag lige her, så du får en idé om, hvor meget du skal indberette til SKAT, og hvor meget du kan tjene på at udleje, før du skal betale skat. 

Cykel holder parkeret foran en lejlighed
Udlejning af din lejlighed kan være oplagt, hvis du for eksempel skal på udveksling. © Getty Images

Regler for udlejning af andelslejligheder

Det er ikke alle andelsforeninger, der giver mulighed for, at du kan leje din lejlighed ud – det skal du undersøge med din egen andelsforening. 

Der er også forskel på, om du vil leje hele lejligheden ud eller blot ét værelse – og om det kun er tænkt til at skulle vare en uge til eksempelvis turister.

1. Du bør ikke leje din lejlighed ud i mere end to år

Som andelshaver skal du følge lejeloven, når du vil leje din bolig ud. I den står der, at en udlejning typisk ikke bør vare i mere end to år, men det kan igen variere fra andelsforening til andelsforening – et fælleskrav er, at udlejningen i hvert fald er midlertidig. 

2. Du skal huske at lave en fremlejekontrakt

For både din egen og den midlertidige lejers skyld er det vigtigt at lave en lejekontrakt. Først og fremmest er det en rigtig god idé (og nogle steder et must), at du informerer din andelsforening om, at du lejer din lejlighed – eller et værelse – ud.

Når det så er på plads, er det en stor fordel at få lavet en skriftlig fremlejekontrakt med den midlertidige lejer – så I er enige om de aftaler, der gælder for lejeperioden.

3. Du har ansvaret for, at din lejer overholder reglerne

Selvom I har lavet en fremlejekontrakt og formentlig har gennemgået de væsentlige ting, som en ny, midlertidig lejer kan have brug for at vide, så er det stadig dit ansvar, at lejer rent faktisk holder sig til reglerne.

I enhver andelsforening er der en husorden, som sikrer, at du som beboer ikke er til gene for andre beboere – og omvendt. Følger den person, du lejer lejligheden ud til, ikke foreningens husorden, så er det dig der i sidste ende hænger på den. Det samme gælder manglende betalt husleje. 

Det kan i sidste ende både føre til advarsler og udsmidning. 

4. Du må ikke sætte huslejen for højt

Inden du laver din fremlejekontrakt og fastsætter en pris for leje af enten hele lejligheden eller et værelse, skal du undersøge, hvilke regler der er for husleje hos din andelsforening.

Har du sat huslejen for højt, kan du risikere, at den midlertidige lejer kan være utilfreds med huslejeniveauet og derfor vælger at klage til huslejenævnet. Hvis huslejenævnet så også finder lejen for høj, kan det betyde, at du skal betale de penge tilbage, som du har taget for meget i husleje!

5. Hvis du vil udleje din andelslejlighed som feriebolig…

Så er det en god idé at undersøge, om det overhovedet er en mulighed i din andelsforening. Nogle er nemlig lidt mere strikse med det end andre, og du risikerer derfor at komme i klemme med foreningen, hvis ikke du er på den sikre side.

Hvis de ikke har nogle regler om udlejningen, så er det vigtigt at undersøge skattereglerne i forbindelse med dine lejeindtægter (det kan du gøre her) og huske at gøre dine gæster opmærksomme på andelsforeningens husorden, (så du undgår advarsler, og hvad det nu ellers kunne ende ud i). 

Stue med sofa, puder og reol
Lav en lejekontrakt med den midlertidige lejer – så I undgår konflikter. © Getty Images

Regler for udlejning af ejerlejligheder 

Når du ejer en lejlighed, så gør det nogle af udlejningsprocesserne lidt nemmere. Men selvom du er ene ejer af din lejlighed, så er det ikke ensbetydende med, at du uden videre kan leje din lejlighed ud. Der er stadig en række ting, som du skal tage højde for både før og under din udlejning af lejligheden. 

Vi har her samlet to af de vigtigste: 

1. Du skal huske at lave en skriftlig lejekontrakt

Hvis ikke du laver en skriftlig lejekontrakt, så er der i bund og grund ingen slutdato for, hvornår lejer skal være ude af din lejlighed. Sørg derfor for at have papirerne i orden og få dem underskrevet – både fra din og lejers side af. 

Det er her vigtigt, at du sørger for at begrunde, hvorfor lejen skal være tidsbegrænset, ellers risikerer du, at boligretten ikke accepterer tidsbegrænsningen, og så kan lejer teknisk set blive boende for evigt...

Det er også i lejekontrakten, at du kan angive, hvis der er nogle forpligtelser, som lejer skal være opmærksom på – for eksempel hvis du ikke tillader husdyr. (Det ville jo være pænt ærgerligt, hvis der ligger kattehår overalt, og du på ingen måde kan tåle dyrehår!).

2. Husk at indberette din lejeindtægt til SKAT

Hvis du bor i en ejerlejlighed og gerne vil udleje den i en periode, så er det vigtigt, at du indberetter din lejeindtægt til SKAT. Der er forskellige skatteregler alt efter, hvordan og hvor længe du lejer din lejlighed ud.

Hvis du for eksempel udlejer en bolig, som du ikke selv bor i, i en periode på 12 måneder, så ser SKAT det som en ‘personlig indkomst’, og du skal derfor til at lave regnskab. Det kan du få hjælp til lige her

Du kan også læse mere om lejeloven og blive klogere på de mange regler, der er, når du vælger at udleje din lejlighed. 

Kilder: Boligportal.dk, Skat.dk, Andelsportal.dk  

Vil du deltage i konkurrencer, læse flere spændende artikler og nyheder, så tilmeld dig nyhedsbrevet her.

Læs mere fra samme kategori